Integraal gevelonderhoud biedt de kans om gebouwen op duurzame wijze een representatief uiterlijk te geven tegen tien tot dertig procent lagere kosten dan in de traditionele benadering het geval is. Met name door te kijken naar de integratie van glasbewassing en gevelonderhoud, in plaats van oplossingen te zoeken in het verlagen van frequentie en het uitstellen van onderhoud.  

Veranderende vastgoedmarkt.
Leegstand in kantoorruimte in Nederland neemt hand over hand toe. Vastgoedbeheerders en de facility managers in kantoorgebouwen hebben als gezamenlijke doelstelling leegstand te vermijden. Daarom zijn zij steeds creatiever in het bedenken van oplossingen om de leegloop een halt toe te roepen. Toch wijst alles er op dat dit de komende jaren niet zal lukken: De beroepsbevolking krimpt en het nieuwe werken wordt steeds populairder. ABN Amro voorspelde recentelijk dat in 2015 zelfs een kwart van alle kantoorgebouwen leeg zal staan. De huidige leegstand in kantoorgebouwen heeft echter ook een positief effect. Vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars zijn in toenemende mate bereid om hun panden op korte termijn te verduurzamen. Kantoorgebouwen worden daardoor veiliger, comfortabeler en energiezuiniger. Kortom, zij krijgen een kwalitatieve boost en tegelijkertijd wordt het milieu een dienst bewezen. Facility managers in kantoorgebouwen hebben, net als gebouwenbeheerders, als doelstelling de huurders zoveel mogelijk te ontzorgen. Het gebouw moet daarvoor in optimale conditie verkeren, zeker nu de huurder door de leegstand steeds meer keuze heeft. Deze marktwerking maakt het strategisch belangrijker om onderscheidend vermogen te creëren ten opzichte van andere kantooraanbieders. Huurders moeten zich als het ware thuis voelen in hun kantoor. De toenemende leegstand zet echter tegelijkertijd druk op beschikbare budgetten. Daardoor wordt in toenemende mate druk gezet op leveranciers om de kosten te drukken. Kostenbesparingen hebben echter ook gevolgen voor kwaliteit en daarmee voor de beleving van de huurders. De spagaat van het enerzijds ontzorgen van de huurder, tegen anderzijds zo laag mogelijke lasten maakt het aanboren van interessante alternatieven in dienstverlening noodzakelijk.  

Traditionele visie.
In de huidige markt wordt onderhoud aan de gevelbeplating en kozijnen op klassieke wijze aangepakt. Dat wil zeggen dat de gehele gevel eens in de drie jaar wordt gereinigd en geconserveerd. Door deze lage frequentie van gevelonderhoud is in deze methode sprake van een hoge vervuilingsgraad na verloop van tijd. Dit geldt eens temeer voor gebouwen die zijn gebouwd langs snelwegen en spoorwegen. De hoge vervuilingsgraad in combinatie met de lage frequentie van het onderhoud, brengt met zich mee dat milieubelastende middelen moeten worden toegepast om de vervuiling te verwijderen. Na de reiniging en conservering krijgt, vervuiling opnieuw de kans om zich te hechten aan de gevel, waardoor na drie jaar opnieuw de reiniging met een milieubelastend middel moet plaatsvinden. Onafhankelijk van het gevelonderhoud worden de ramen van een gebouw meerdere malen gewassen middels het inzetten van water met een neutraal reinigingsmiddel met een inwasser en het droogtrekken daarvan met een wisser.  

De nieuwe visie op gevelonderhoud.
Het combineren van gevelonderhoud en glasbewassing vormt de basis van duurzaam gevelonderhoud. De methodiek combineert het wassen en het reinigen door met een borstel en osmosewater, onder toevoeging van een spoelwas, de gehele gevel te reinigen. Hierdoor blijft het gebouw optisch en technisch in een zeer goede staat. De essentie van deze aanpak is het uitstellen en zelfs afschaffen van een reinigings- en conserveringsbeurt van de metalen geveldelen als beplating en kozijnen. Deze worden opgenomen in het jaarlijkse programma, waardoor de gevel duurzaam in topconditie blijft.  

Integraal gevelonderhoud.
In plaats van de klassieke methodiek van het glas- en gevelwassen wordt de gevel bewerkt met een hele Andere methodiek: het oppervlak wordt geborsteld waarbij gelijktijdig met een lage druk (tien bar) osmosewater tegen de ondergrond wordt gespoten om zo een spoelende werking te verkrijgen. Osmose water kent een opmerkelijk oplossend vermogen, dat te danken is aan de bekwaamheid van de geladen ionen in het water om verbindingen met andere ionen aan te gaan. Dat wil zeggen: de positieve en negatieve ladingen trekken elkaar aan. Wanneer osmose water over een oppervlak vloeit lossen dus alle mogelijke vervuilingen op en laat het een streep loos oppervlak na. Aan het osmosewater wordt tijdens de reinigingsbeurt een spoelwas toegevoegd waardoor de ondergrond vuilafstotend wordt. Deze nieuwe methode kenmerkt zich door het uitvoeren van reinigingswerkzaamheden in een hoge frequentie. Deze hogere frequentie is, gezien de huidige luchtvervuiling, geen overbodige luxe. Het ontdoet een gebouw van aangehechte vervuiling en realiseert zo een aanzienlijke kwalitatieve verbetering van de gevel. Er is immers sprake van minder vervuiling en het aanwezige vuil kan zich minder aan de ondergrond hechten, waardoor milieubelastend gevelonderhoud tot het verleden behoort. De combinatie van hoogfrequente handelingen, osmosewater en een milieuvriendelijke spoelwas levert zo een permanent representatieve gevel, tegen lagere kosten. Kortom: duurzaam onderhoud met als resultaat een duurzame gevel.  

Duurzaam ook in geld.
De borstelmethode is een aanzienlijk snellere methodiek dan de traditionele glaswas methodiek. Daardoor is het mogelijk om met een zelfde budget meer handelingen uit te voeren. Er kunnen zelfs aanzienlijke besparingen worden bewerkstelligd, juist door het gelijktijdig uitvoeren van gJasbewassing en gevelreiniging. Uitgaande van een onderhoudsfrequentie van vier maal per jaar is het financiële voordeel ongeveer twintig procent ten opzichte van het twee maal per jaar glaswassen en het driejaarlijks gevelonderhoud. Integraal gevelonderhoud biedt voordelen voor zowel gebouweneigenaar, vastgoed beheerder, facility manager en huurder:
• het gebouw verkeert duurzaam in optimale staat;
• draagt bij aan de huurdersbeleving;
• totale kosten voor onderhoud nemen af;
• levensduur van de gevel wordt verlengd.
Kortom de combinatie van glasbewassing en gevelreiniging in een hoge onderhoudsfrequentie leveren een schone gevel met minimale milieubelasting doordat luchtvervuiling zich minder kan hechten en daardoor makkelijker is te verwijderen.  

Petra Boonstra is directeur Fortron,
Julian van Stratum is Business Manager bij Yask en redactielid FMI  

Bron: FMI 07-08-2011

Download dit artikel in PDF