13-2-2020

Gevelonderhoud: van reactief naar proactief

Opdrachtgevers zien vaak pas dat er iets aan hun gevel scheelt, als het kwaad al geschied is. Een gevel is zichtbaar vervuild of er is technische schade die effect heeft op de uitstraling of soms zelfs op de veiligheid van een gebouw. “Dan worden wij ingeschakeld. Dat is uiteraard fijn! Maar het kan ook anders…” vertellen Robert Hompes, directeur en Johan Kool, operationeel manager bij Fortron.

Wanneer het al te laat is…
Het is gebruikelijk om een gevel te reinigen op het moment dat deze vies is. Of te repareren wanneer technische mankementen zich voordoen. Om het vervolgens jaren later, wanneer de situatie wederom onhoudbaar is, opnieuw te doen. Het probleem hierbij is dat de uitstraling van de gevel enorm fluctueert en de kosten dan keer op keer relatief hoog zijn, omdat de gevel in dat geval ook zwaar vervuild of beschadigd is. “Wij zien liever dat opdrachtgevers proactief omgaan met hun gevelonderhoud om zo een continue esthetische uitstraling van het gebouw te borgen en groot, kostbaar onderhoud te voorkomen”, aldus de heren van Fortron.

Balans tussen esthetisch en technisch onderhoud
Bij proactief onderhoud is de samenhang tussen esthetisch en technisch gevelonderhoud belangrijk. Esthetisch en technisch onderhoud hebben immers grote invloed op elkaar. Het goed en regelmatig reinigen en behandelen van glas en gevel, kan inslijten van vuil en daarmee schade aan gevelmaterialen voorkomen. Een goede technische staat van de gevel is daarentegen beter te reinigen, veiliger en ziet er simpelweg verzorgder uit.

Ook de VMRG (Vereniging Metalen Ramen en Gevelbranche) maakt een duidelijke koppeling tussen esthetisch en technisch onderhoud. Ieder element heeft namelijk bepaald onderhoud nodig om de technische werking en het kwaliteitsgevoel te behouden. Voor een gevel waarbij regelmatig onderhoud gepleegd wordt, onder normale omstandigheden, is een levensduur van tientallen jaren haalbaar. Daarnaast is een gebouweigenaar verplicht om zowel technisch als esthetisch onderhoud te plegen wil hij aanspraak maken op garantiebepalingen.|

"Een gebouweigenaar is verplicht om zowel technisch als esthetisch onderhoud te plegen wil hij aanspraak maken op garantiebepalingen"
Preventief of correctief technisch onderhoud
De VMRG maakt bij technisch onderhoud onderscheid in preventief onderhoud (zorgen dat iets niet verslijt; zoals het regelmatig checken van de werking van aan slijtage onderhevige delen, zoals te openen ramen, deuren, mechanische aandrijvingen) en correctief onderhoud (herstellen van slijtage).

Bij esthetisch onderhoud wordt gesproken over bewassen (verwijderen van licht loszittend en niet aangehecht vuil aan de gevel), reinigen (verwijderen van licht tot matig aangehechte verontreiniging) en conserveren (aanbrengen van een reversibele bescherming/conservering).

Glazenwassers hebben een signaalfunctie
Gelukkig laten veel bedrijven een schoonmaak- of reinigingsbedrijf volgens een vaste frequentie glasbewassing of gevelreiniging uitvoeren. Helaas wordt voor technisch gevelonderhoud vaak pas contact gezocht met een gevelonderhoudsbedrijf wanneer er al ‘ernstige’ schade geconstateerd is. Zonde, want schade die in een vroeg stadium geconstateerd wordt, kan herstel of vervanging van gevelmaterialen, en daarmee hoge kosten, voorkomen.

De uitvoering van glaswas- en gevelreinigingswerkzaamheden zijn bij uitstek hét moment om de gevel te controleren. Glazenwassers werken immers dicht tegen de gevel aan en komen op moeilijk bereikbare plekken. Wanneer ze toch aan de gevel hangen om deze te reinigen, kunnen ze op dat moment een signaalfunctie vervullen voor het constateren van beginnende mankementen aan de gevel. Vervolgens kan een onderhoudspartij de mankementen oplossen vóór dat ernstige of onherstelbare schade zich voordoen.

"De uitvoering van glaswas- en gevelreinigingswerkzaamheden zijn bij uitstek hét moment om de gevel te controleren"
Meerjarenonderhoudsplan
Wat nog beter zou zijn, is het regelmatig plegen van onderhoud aan de gevel, zodat schade (onder normale omstandigheden) helemaal voorkomen kan worden. Hierbij biedt een meerjarenonderhoudsplan conform NEN2767 (norm voor de technische staat van elementen) uitkomst. Het meerjarenonderhoudsplan start met een gevelinspectie, waarbij een gevelinspecteur alle individuele gevelelementen in kaart brengt. Denk hierbij aan kitnaden, gevelbeplating, hang- en sluitwerk, kozijnen et cetera. Elk element krijgt een score toegekend van 1 t/m 6 (conform NEN2767). Score 1 staat gelijk aan nieuwbouw, score 6 staat voor een zodanig slechte toestand dat dit niet meer economisch verantwoord te herstellen is.

Met de opdrachtgever wordt de gewenste conditie voor zijn gebouw en onderdelen daarvan afgestemd. Op basis van de ligging van het pand (bijvoorbeeld aan zee of nabij een spoorlijn), gebruikte afwerkmaterialen, de blootstelling aan de weerselementen en de mate van esthetische slijtage die acceptabel is voor een opdrachtgever, wordt een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. Hierin staat voor welk element wanneer welk type esthetisch én technisch onderhoud te verwachten is.

Onderhoud en bijbehorende kosten inzichtelijk
Uiteraard wordt daar ook een meerjarenonderhoudsbegroting aan gekoppeld. Op die manier heeft een opdrachtgever duidelijk inzicht in het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten. Daarbij wordt het onderhoud vastgelegd in softwareprogramma’s, waardoor de opdrachtgever kan bewijzen dat het onderhoud echt heeft plaatsgevonden. Bovendien zijn gespecialiseerde gevelonderhoudsbedrijven in staat om bij nieuwbouw, na oplevering, te bepalen of het gebouw conform afspraak is gebouwd. Zo niet, dan zijn de herstelkosten voor rekening van de aannemer. Door dit direct inzichtelijk te maken, bespaart de opdrachtgever een hoop geld en vervelende discussies achteraf.

Prestatiecontract ontzorgt opdrachtgever
Bij een meerjarenonderhoudsplan als onderdeel van een prestatiecontract ga je een samenwerking aan voor langere termijn. De opdrachtgever wordt volledig ontzorgd, doordat alle onderhoud goed geregeld is én controleerbaar is. Dat aan de hand van het resultaat dat is afgesproken. Hierbij wordt een jaarlijks bedrag afgesproken voor een periode van meerdere jaren, waarbinnen alle werkzaamheden uitgevoerd worden die nodig zijn om de gevel in de gewenste conditie te houden.

Voor de opdrachtgever betekent dit dat hij ieder jaar hetzelfde bedrag kwijt is aan het gevelonderhoud. Voor het gevelonderhoudsbedrijf betekent dit dat zij voor dit bedrag (van de totale looptijd van het contract) het gebouw onderhouden. Hierbij kan het voorkomen dat het ene jaar voor een hoger bedrag werkzaamheden uitgevoerd worden (voorfinanciering) en het volgende jaar voor een lager bedrag. Dit zorgt ervoor dat een opdrachtgever te allen tijde het gewenste resultaat krijgt en nooit voor verrassingen komt te staan wat betreft de kosten.

"Gevelonderhoud is een expertise"
Proactieve houding van de opdrachtgever
Het vraagt om een proactieve houding van de opdrachtgever om op voorhand een onderhoudspartij in te schakelen. Een proactieve houding, samen met de juiste kennis en ervaring van deze onderhoudspartij, moeten er vervolgens voor zorgen dat er een goede inschatting gemaakt kan worden van de te verwachten onderhoudswerkzaamheden. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar reinigings- en onderhoudswerkzaamheden, maar ook naar waar eventuele vervuiling of schade voorkomen kan worden. Denk bijvoorbeeld aan een daktrim die niet goed doorloopt, waardoor er van die zwarte strepen op een gevel ontstaan. Dan kun je reinigingsbeurten inplannen aan de hand van de huidige snelheid van vervuiling, of eerst de daktrim repareren, zodat minder reinigingsbeurten voldoen.

Ons advies aan opdrachtgevers? Laat je adviseren! Niet alleen bij zichtbare vervuiling of gebreken. Maar juist preventief, voor het zover is. Gevelonderhoud is een expertise. Ga in gesprek met onderhoudspartijen over esthetisch én technisch gevelonderhoud en laat de expert je bijstaan en adviseren over wat er moet gebeuren om het door jou gewenste resultaat te behalen.

Bron: dit artikel verscheen op 13 februari 2020 op de website van Service Management

Deel dit artikel: